إعادة تنشيط العشوائيات

بقلم سوزانت شيتي وأراتي ساوانت وكلاريسا ديليما

يسمح قرار صدر في 25 مايو 2022 عن إدارة الإسكان التابعة لحكومة ولاية ماهاراشترا (قرار) للمؤسسات المالية المعترف بها من قبل بنك الاحتياطي الهندي ، ومجلس الأوراق المالية والبورصات في الهند ، وبنك الإسكان الوطني لتسهيل استكمال مشاريع إعادة تأهيل الأحياء الفقيرة المتوقفة. يشار إلى هذه المؤسسات هنا باسم المؤسسات المالية المعترف بها.

خلفيّة

تم سن قانون المناطق العشوائية الفقيرة في ولاية ماهاراشترا (التحسين والتطهير وإعادة التطوير) لعام 1971 (القانون) بهدف تنفيذ أحكام أفضل لتحسين وتطهير مناطق الأحياء الفقيرة في ولاية ماهاراشترا وإعادة تطويرها. يخول القانون سلطة إعادة تأهيل الأحياء الفقيرة (SRA) التي عينتها حكومة الولاية لفرض جداول زمنية وقيود أخرى على مشاريع إعادة تأهيل الأحياء الفقيرة التي وافقت من أجلها على خطط إعادة التطوير. قد يؤدي الفشل اللاحق للمطور في الالتزام بالجداول الزمنية التي تحددها SRA إلى أن تتولى SRA إعادة تطوير هذه المشاريع من المطور المتعثر. في إطار ممارسة السلطات القانونية المذكورة أعلاه ، يوفر القرار نهجًا ذا شقين لدفع تقدم المشاريع المتوقفة عن طريق القيام بما يلي:

  • قد تدعو هيئة إعادة تأهيل الأحياء الفقيرة عطاءات من مطورين جدد لتولي مشاريع إعادة تأهيل الأحياء الفقيرة المتوقفة واستكمالها.
  • يمكن للمؤسسات المالية المعترف بها أن تتولى استكمال مشاريع إعادة تأهيل الأحياء الفقيرة المتعثرة من خلال تمويل مثل هذه المشاريع.

التنازلات الممنوحة

سيتم الاعتراف بالمؤسسة المالية المعترف بها على أنها "مطور مشارك" في خطاب النوايا (LoI) المنفذ للمشروع. ستمنح المؤسسات المالية المعترف بها الإعفاءات التالية:

  • موافقة سكان الأحياء الفقيرة. تنص لوائح مراقبة التنمية السائدة في مومباي الكبرى على شرط مسبق لموافقة 70 ٪ أو أكثر من سكان الكوخ المؤهلين (كوخ التخييم) للموافقة على LoI المقدم من المطور. وفقًا للقرار ، تُعفى المؤسسات المالية المعترف بها من طلب هذه الموافقة.
  • رسوم التحويل. في عام 2021 ، قررت SRA لمنطقة مومباي الحضرية استرداد رسوم تعادل 5 ٪ من تكلفة الأرض في منطقة قطعة أرض البيع (أي حوالي 50 ٪ من صافي مساحة المخطط المحسوبة لكل بيان سنوي للأسعار) من المطور الجديد في حدث تغيير المطور لمشروع إعادة تأهيل العشوائيات. يوفر القرار إعفاء للمؤسسات المالية المعترف بها كمطورين مشاركين في هذا الصدد.

شهدت حقبة ما بعد COVID-19 تباطؤًا في قطاع العقارات ، لا سيما في القطاع السكني ، والذي كان له تأثير مماثل على الصناعات المساعدة ، ولا سيما VT.

الامتثال والعقوبات المعمول بها

إلى جانب الحوافز المقدمة في شكل إعفاءات ، يفرض القرار أيضًا بعض الامتثال على المؤسسات المالية المعترف بها / المطور الجديد والتي تشمل ، من بين أمور أخرى ، ما يلي:

  • التقيد بالجدول الزمني المحدد لاستكمال بناء مكون إعادة التأهيل
  • تقديم شهادة القدرة المالية (الملحق الثالث) للمؤسسات المالية المعترف بها لتنفيذ المشاريع المعنية

وينص القرار أيضًا على أن المطور الجديد ملزم بدفع مدفوعات الإيجار في الوقت المناسب لسكان الأحياء الفقيرة. علاوة على ذلك ، فإنه ينص على أن SRA والمطور الجديد / المؤسسة المالية المعترف بها وأصحاب المكاتب في جمعيات الإسكان ذات الصلة يجب أن يتخذوا قرارًا مشتركًا بشأن دفع متأخرات الإيجار لسكان الأحياء الفقيرة بموجب قانون الاستثمار المعتمد سابقًا. يجب أن يكون الأمر نفسه إلزاميًا لإصدار خطاب اهتمام جديد وفقًا للقرار.

يفرض القرار أيضًا عقوبات على المطور الجديد / مؤسسة مالية معترف بها تتراوح من 1٪ إلى 2٪ من تكلفة الأرض في مساحة قطعة أرض البيع للتأخير في تحقيق معالم معينة ضمن الحدود الزمنية المقابلة التي تمتد حتى ثلاث سنوات.

في حالة خرق المؤسسة المالية المعترف بها / المطور الجديد لشروط وأحكام القرار وفشل في استكمال مشروع إعادة تأهيل الأحياء الفقيرة المتوقفة في غضون الجداول الزمنية المحددة من قبل SRA ، سيتم معاقبتهم وفقًا للمادة 13 (2) من القانون ، ولن يتم قبول أو قبول أي من مقترحاتهم / خططهم الجديدة من قبل SRA.

الوجبات السريعة

يوفر القرار فرصة للمطورين الذين يرغبون في تنفيذ مشاريع إعادة تطوير الأحياء الفقيرة وجني فوائد الحوافز المقدمة لمثل هذه المشاريع عند دخولهم قطاع الإسكان الميسور التكلفة. كما أنه يعتزم منح المؤسسات المالية المعترف بها مكانة أفضل في القرارات المتعلقة بالمشروع. ومع ذلك ، فإن تحقيق ذلك سيتطلب إرشادات إضافية حول الصلاحيات التي تمارسها هذه المؤسسات المالية المعترف بها عند تولي دور والتزامات "المطور المشارك".

أيضًا ، شهدت حقبة ما بعد COVID-19 تباطؤًا في قطاع العقارات ، لا سيما في القطاع السكني ، مما كان له تأثير مماثل على الصناعات المساعدة ، وخاصة النقل الرأسي (VT). وقد أدى ذلك إلى انخفاض في المبيعات وأدى في الواقع إلى زيادة المنافسة بين الشركات المصنعة بهوامش ربح أقل ، بالإضافة إلى تأخيرات في السداد من المطورين. نأمل أن يصحح القرار هذا الوضع و "يرفع" مشاعر الصناعة.

بالنظر إلى الامتثال المذكور هنا ، والرسوم التي يجب دفعها للسلطة المعنية في كل مرحلة من مراحل الموافقة والوثائق المتعلقة بالامتثال المطلوب تقديمها من وقت لآخر إلى السلطة المختصة بشأن تقدم المشروع ، فمن المهم أن المؤسسات المالية المعترف بها التي تدخل المجال لديها فهم شامل للمطورين الجدد المعينين لإكمال المشاريع المتعثرة. يمكن التقاط نفس الشيء في اتفاقيات جيدة التنظيم بين الأطراف واستكمالها بالعناية الواجبة الدقيقة للمشروع.


حول فوكس ماندال

سوسانت شيتي شريك ، وآراتي ساوانت رئيس المجموعة وكلاريسا ديليما زميلة في Fox Mandal، Solicitors & Advocates ، وهي واحدة من أقدم شركات المحاماة كاملة الخدمات في الهند وذات سمعة طيبة ولديها تواجد في عموم الهند مع وجود خاص. خبرة قوية في مجال الشركات والعقارات والتقاضي والملكية الفكرية (IP) والتكنولوجيا والإعلام وممارسة الاتصالات (TMT).

سوزانت شيتي ، وآراتي ساوانت ، وكلاريسا ديليما

سوزانت شيتي ، وآراتي ساوانت ، وكلاريسا ديليما

سوزانت شيتي الممارسات في المقام الأول في مجال قانون العقارات والبناء ، بما في ذلك المعاملات المتعلقة بالاستحواذ والتصرف والتأجير والتمويل للممتلكات السكنية والتجارية والمتعددة الاستخدامات.

وهو على دراية بجميع مراحل عمليات التطوير وإعادة التطوير العقاري ، بما في ذلك اتفاقيات البناء ووثائق القرض والقيام بالعناية الواجبة في مجال العقارات. وهو من ذوي الخبرة في المؤجر - المستأجر ، فضلا عن شؤون المجتمع. كما يقدم المشورة بشأن إنشاء مراكز البيانات ، لا سيما فيما يتعلق بالتخطيط والتمويل والعناية الواجبة وتقسيم المناطق والبناء والتأجير والموقع المشترك والعمليات واتفاقيات مستوى الخدمة.

كما يقدم المشورة بشأن القضايا المتعلقة بقانون العقارات (التنظيم والتطوير) لعام 2016 ، والمثول أمام المنازعات أمام الهيئة بموجب القانون ، وكذلك صياغة نموذج اتفاقية نموذج لبيع الوحدات من قبل المروجين إلى المخصص / الممنوحين. كما يقدم المشورة بشأن الجوانب الإجرائية لرسوم الدمغة وتسجيل وثائق العقارات. يتولى شؤون الشركة العامة التي تتعامل مع هيكل رأس المال والتمويل التقليدي والعقود وتشكيل الكيانات ، بما في ذلك الهياكل البسيطة والمعقدة التي تشمل المشاريع المشتركة والشركات والشراكات والصناديق الاستئمانية. يشمل عملائه مالكي العقارات ، وصناديق العقارات ، والشركات متعددة الجنسيات ، ومطوري العقارات ، والمستثمرين المحليين والدوليين ، والمجالس القانونية ، والبنوك والمؤسسات المالية.

 

أراتي ساوانت أراتي ساوانت، رئيس المجموعة ، لديه أكثر من عشر سنوات من الخبرة في الصناعة القانونية ، تغطي مجالات ممارسة العقارات والتقاضي والاستشارات في مختلف القضايا المتعلقة بقانون الملكية. وهذا يشمل الخبرة العملية في إجراء العناية بالملكية وإصدار الآراء ، وصياغة الاتفاقيات والعقود التجارية المختلفة ، والتفاوض على نفس الشيء وضمان التنفيذ النهائي في الوقت المناسب. وهذا يشمل أيضًا هيكلة المسألة وتقديم المشورة بشكل عام حول كيفية المضي قدمًا في مختلف القضايا التي تثار من وقت لآخر. تتمتع بخبرة في التعامل مع الأمور بشكل مستقل ، من البداية إلى النهاية ، ضمن الجداول الزمنية المحددة.

 

كلاريسا ديليما كلاريسا ديليما، زميلة ، أكملت درجة البكالوريوس ، ليسانس الحقوق. (مع مرتبة الشرف) من NMIMS Deemed-to-be-University ، مومباي ، في عام 2021. ساعدت كلاريسا في مجموعة من المعاملات العقارية بما في ذلك العناية الواجبة بالممتلكات السكنية والتجارية والصناعية في ولاية ماهاراشترا ؛ صياغة عقود الإجازات والترخيص وسندات الإيجار واتفاقيات الارتفاق وعقود البناء. صياغة الفتاوى وصياغة المرافعات في المنازعات العقارية. والبحث عن امتثال المناطق الاقتصادية الخاصة ، والتوافق مع IT / ITeS ، ورسوم الدمغة والتسجيل المتعلقة بوثائق العقارات.

احصل على المزيد من Elevator World. اشترك في النشرة الإخبارية الإلكترونية المجانية.

الرجاء إدخال عنوان بريد إلكتروني صالح.
هناك خطأ ما. الرجاء التحقق من الإدخالات والمحاولة مرة أخرى.
خارطة طريق التحول

خارطة طريق التحول

الاستراتيجيات الشاملة تحقق مكاسب موحدة

الاستراتيجيات الشاملة تحقق مكاسب موحدة

رؤى هندية

رؤى هندية

New Indiaن قياسي IS 17615

New Indiaن قياسي IS 17615

NAREDCO NEXTGEN يحمل التفوق

NAREDCO NEXTGEN يحمل التفوق

حلول مواقف السيارات

حلول مواقف السيارات

نهج شامل للاستدامة

نهج شامل للاستدامة

عقارات 3.0

عقارات 3.0